Zakup działki to jedna z najważniejszych decyzji inwestycyjnych – ale czy wiesz, że nawet malowniczo położony grunt może skrywać poważne ryzyko? Jednym z najczęściej pomijanych zagrożeń jest ryzyko zalania. Działka może znajdować się na terenie zalewowym, co wpływa nie tylko na możliwość budowy, ale też na koszty ubezpieczenia i przyszłe bezpieczeństwo.
Spis treści:
Czym jest teren zalewowy?
Teren zalewowy to obszar, który może zostać okresowo zalany wodą w wyniku podniesienia się poziomu rzek, potoków lub innych zbiorników wodnych. Najczęściej występuje w sąsiedztwie cieków wodnych i obejmuje miejsca, do których woda może naturalnie rozlać się podczas powodzi, intensywnych opadów lub roztopów. Z punktu widzenia hydrologii to przestrzeń, która pełni istotną funkcję w retencji wód i łagodzeniu skutków wezbrań.
W ujęciu prawnym tereny zalewowe są często identyfikowane na podstawie map zagrożenia powodziowego, które określają zasięg zalania przy różnych scenariuszach – od tzw. powodzi stuletniej (występującej statystycznie raz na 100 lat) po bardziej ekstremalne przypadki. Dla inwestorów i właścicieli nieruchomości kluczowe jest to, że obecność działki na takim terenie może oznaczać dodatkowe ograniczenia w zagospodarowaniu przestrzennym, konieczność uzyskania opinii hydrologicznej lub nawet zakaz zabudowy.
Gdzie szukać informacji o terenach zalewowych?
Aby sprawdzić, czy działka znajduje się na terenie zalewowym, warto skorzystać z kilku sprawdzonych źródeł, zarówno internetowych, jak i urzędowych. Najważniejszym narzędziem jest Mapa Zagrożenia Powodziowego i Mapa Ryzyka Powodziowego, dostępna w serwisie ISOK (Informatyczny System Osłony Kraju) pod adresem: www.powodz.gov.pl. To oficjalne źródło danych opracowywane przez instytucje państwowe, takie jak Wody Polskie i IMGW. Mapy pokazują zasięg potencjalnych powodzi przy różnych scenariuszach – np. wezbrania, które mogą wystąpić raz na 10, 100 czy 500 lat.Kolejnym użytecznym narzędziem jest Geoportal Krajowy (www.geoportal.gov.pl), który umożliwia nałożenie warstw zagrożeń powodziowych bezpośrednio na mapę działek ewidencyjnych. Dzięki temu można szybko sprawdzić, czy dana nieruchomość znajduje się w obszarze narażonym na zalanie. Warto również zajrzeć do lokalnych geoportali, które w niektórych gminach oferują jeszcze bardziej szczegółowe dane przestrzenne.
Jako uzupełnienie warto również odwiedzić portal wody.isok.gov.pl – to oficjalny serwis przygotowany w ramach projektu ISOK, który umożliwia łatwe i intuicyjne przeglądanie map zagrożenia powodziowego oraz map ryzyka powodziowego. Serwis oferuje możliwość wyszukiwania konkretnych lokalizacji, w tym działek, poprzez adres lub numer ewidencyjny, a następnie prezentuje zasięg potencjalnego zalania w różnych wariantach hydrologicznych. Portal jest darmowy, ogólnodostępny i aktualizowany zgodnie z danymi dostarczanymi przez Wody Polskie oraz Instytut Meteorologii i Gospodarki Wodnej. To jedno z najdokładniejszych i najbardziej wiarygodnych źródeł informacji o zagrożeniu powodziowym w Polsce.
Dodatkowe informacje można uzyskać w urzędach gminy, starostwach powiatowych oraz regionalnych zarządach Wód Polskich. Instytucje te udzielają informacji o planach zagospodarowania przestrzennego, decyzjach środowiskowych i ewentualnych ograniczeniach budowlanych wynikających z położenia działki na terenie zalewowym. W przypadku wątpliwości warto również zasięgnąć opinii geodety lub specjalisty ds. gospodarki wodnej.
Sprawdź film opublikowany przez “Wody Polskie” o tym dlaczego warto sprawdzić czy działka leży na terenie zalewowym:
Co zrobić, jeśli działka leży na terenie zalewowym?
Odkrycie, że działka znajduje się na terenie zalewowym, nie musi oznaczać końca marzeń o budowie domu czy inwestycji. To sygnał, że należy zachować szczególną ostrożność i sprawdzić, jakie ograniczenia oraz obowiązki mogą z tego wynikać. Kluczowe będzie ustalenie, czy i w jakim stopniu działka znajduje się w strefie zalewowej – niektóre obszary są objęte całkowitym zakazem zabudowy, inne dopuszczają inwestycje po spełnieniu określonych warunków. Warto sprawdzić tę kwestie szczególnie podczas poszukiwania ofert nieruchomości w miastach takich jak Kłodzko, Nowy Sącz czy Opole.
Pierwszym krokiem powinno być zapoznanie się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub – jeśli plan nie obowiązuje – uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (tzw. WZ). W przypadku terenów zagrożonych powodzią może być wymagane przedstawienie ekspertyzy hydrologicznej, opinii Wód Polskich lub zastosowanie konkretnych rozwiązań technicznych, np. podniesienie poziomu fundamentów, wykonanie wałów czy systemów odwodnieniowych.Jeśli działka znajduje się w strefie szczególnego zagrożenia powodzią, inwestor może być zobowiązany do uzyskania pozwolenia wodnoprawnego, a w skrajnych przypadkach – zrezygnować z zabudowy. Warto wtedy rozważyć alternatywne formy wykorzystania gruntu, np. jako teren rekreacyjny, rolny lub inwestycję wymagającą mniejszej ingerencji w środowisko. Niezależnie od planów, zawsze warto skonsultować się z lokalnym urzędem lub specjalistą, by uniknąć kosztownych błędów na etapie projektowym i budowlanym.
Podsumowanie
- Teren zalewowy to obszar narażony na okresowe zalania, np. podczas powodzi lub intensywnych opadów.
- Położenie działki na takim terenie może ograniczać możliwość zabudowy i wiązać się z dodatkowymi formalnościami.
- Informacji należy szukać w serwisach takich jak: wody.isok.gov.pl, powodz.gov.pl oraz geoportal.gov.pl.
- Kluczowe mapy to: Mapa Zagrożenia Powodziowego i Mapa Ryzyka Powodziowego.
- Działkę można samodzielnie sprawdzić online, wpisując jej adres lub numer ewidencyjny i analizując warstwy map.
- W przypadku stwierdzenia ryzyka powodziowego warto skonsultować się z urzędem lub specjalistą hydrologiem.
- Możliwe są ograniczenia w budowie, ale nie zawsze wykluczają inwestycję – czasem wystarczy spełnienie określonych warunków.
- Zawsze sprawdzaj też miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy.
Artykuł Sponsorowany
